不動産投資と聞くと、どのようなイメージを持ちますか？
私が以前持っていたのは、「数千万円もの資金が必要で、金融機関から多額の借り入れをしなければ始められないもの」というイメージでした。
学生時代に『金持ち父さん貧乏父さん』を読んで不動産投資に興味を持ったことはありましたが、当時は収入もなく、実際に始めるのはまだまだ先のことだと思っていました。
その後、私は自己破産を経験しました。
お金の問題で大きな失敗をした自分にとって、不動産投資はますます縁のないものに感じられるようになりました。
そんな私が、再び不動産投資に興味を持ち、実際に行動を起こすことになったのです。
現在は夫婦で6軒の物件を所有し、さらに1軒の購入を予定しています。
今回は、私が不動産投資を始めるまでに考えたことや、実際に行動するまでの過程についてお話しします。
学生時代に読んだ本で、不動産投資に興味を持った
不動産投資に初めて興味を持ったきっかけは、学生時代に読んだ『金持ち父さん貧乏父さん』という本でした。
お金を得るために自分が働くだけでなく、お金や資産に働いてもらうという考え方が新鮮で、不動産投資にも関心を持つようになりました。
ただ、当時は学生で、収入もありません。
興味はあっても、具体的に何をすればよいのかもわからず、「自分が不動産投資をするのは、まだまだ先のことだろう」と考えていました。
その後、社会人になりましたが、人生は思い描いていたとおりには進みませんでした。
私は自己破産を経験し、お金について考え直さなければならない状況になりました。
それまで興味を持っていた不動産投資も、いつしか自分には縁のないものだと思うようになっていました。
不動産投資は、数千万円ないと始められないと思っていた
不動産投資を再び意識するきっかけになったのは、今の夫から何気なく勧められた本でした。
その本で紹介されていたのは、古い家を安く購入し、リフォームして賃貸に出すという手法です。
購入事例として紹介されていた物件の価格は、200万～300万円ほど。リフォーム費用も200万～300万円ほどで、合計すると500万円程度でした。
もちろん、これは本で紹介されていた事例であり、どの物件でも同じ金額で購入・リフォームできるわけではありません。
それでも、私にとっては大きな発見でした。
それまで不動産投資といえば、数千万円もする物件を購入し、金融機関から借り入れをしなければ始められないものだと思っていたからです。
ところが、物件によっては、借り入れを前提とせず、自己資金を貯めて始める方法もあると知りました。
「500万円程度なら、頑張って貯めれば自分にもできるかもしれない」
そう思えたことで、諦めていた不動産投資が、初めて現実的な目標になりました。
知識がないまま始めるのは、ギャンブルと同じ
とはいえ、不動産投資に興味を持ったからといって、すぐに物件を購入したわけではありません。
知識がないまま大きなお金を使うのは、私にとってはギャンブルと同じだと思ったからです。
そこで、不動産投資の手法や、物件を購入する際に必要な知識を少しずつ学び始めました。
例えば、次のようなことです。
- どのくらいの利回りを目指すのか
- 物件価格やリフォーム費用以外に、どのような諸経費がかかるのか
- 家賃収入から、税金や修繕費などを差し引くと、どのくらいのお金が残るのか
- 入居者が見つからない場合、家賃を滞納された場合にはどうするのか
- 購入後に大きな修繕が必要になった場合、どのように対応するのか
- どのような物件なら賃貸需要が見込めるのか
調べれば調べるほど、わからないことや不安なことが出てきました。
不動産投資には、物件を購入するためのお金だけでなく、購入後にかかる費用や、入居者・建物に関するさまざまなリスクがあります。
家賃収入が得られるからといって、必ず利益が出るわけではありません。
一方で、すべてのことを事前に理解しようとすると、いつまでたっても始められないとも感じました。
本やインターネットで学べることはたくさんありますが、実際に経験しなければわからないこともあります。
そのため、ある程度の知識を身につけたところで、次は実践に移ることにしました。
生活防衛費とは別に、600万円を貯めた
不動産投資を始めると決めてから、私が取り組んだのは資金づくりです。
給料や賞与からコツコツとお金を貯めていきました。
また、株式投資で増やしたお金の一部も、不動産投資のための資金に加えました。
こうして、最終的に600万円まで貯めることができました。
ここで意識していたのは、生活防衛費と不動産投資に使うお金を分けることです。
不動産を購入するために貯金をすべて使ってしまえば、急な出費や収入の変化に対応できなくなってしまいます。
不動産投資では、購入後にも修繕費や税金などがかかります。想定外の出費が発生する可能性もあります。
そのため、物件を購入できる金額まで貯めるだけでなく、購入後に必要となる資金についても考えておくことが大切だと思いました。
600万円という金額は、私が実際に資金を貯めて物件探しを始めたときのものです。必要な資金は、物件価格や状態、購入方法などによって大きく変わります。
それでも、私にとっては「いつかできたらいいな」と思っていた不動産投資が、具体的に行動できる目標へと変わった瞬間でした。
まずは物件を探し、実践することにした
資金が貯まったところで、実際に物件を探し始めました。
知識を身につけることは大切ですが、調べているだけでは物件を購入することも、経験を積むこともできません。
もちろん、知識が十分でないまま焦って購入するのは危険です。
大切なのは、必要な知識を学び、リスクを理解したうえで、実際に行動できる段階を見極めることだと思います。
私の場合は、本やインターネットで調べながら、資金を貯め、物件探しへと進みました。
不動産投資を始める前は、もっと高いハードルがあると思っていました。しかし、自分に合った手法を知り、準備を進めることで、一歩を踏み出すことができました。
実際に1軒目購入した費用の内訳は以下の通りです。
一戸建て、木造、築42年
・土地代：215万
・建物代：55万
・リフォーム費用：240万
・火災保険（10年分）：約31万
・司法書士報酬料：約10万
・不動産登記登録免許税：約8万
・日割りの固定資産税：約1.5万
・仲介手数料：約14万
※現在は法改正があったので33万かかると思われます。
※物件購入から約半年後不動産取得税もかかります。私の場合は約8万円でした。
不動産取得税も含めて約582.5万円。
何とか600万に収まりました。
現在は夫婦で6軒を所有。もうすぐ1軒を追加購入する予定
現在、私たち夫婦は合わせて6軒の物件を所有しており、もうすぐさらに1軒を購入する予定です。
不動産投資によって、家賃という定期的な収入を得られるようになりました。
株式投資とは異なる特徴があるため、資産を分散するうえでも、不動産は選択肢の一つになると考えています。
ただし、不動産投資にも当然リスクはあります。
空室が続けば家賃収入は減りますし、修繕費や税金などの支出もあります。建物の老朽化や周辺の賃貸需要の変化によって、物件の価値が下がることもあります。
株式投資とは違うリスクがあるからこそ、両方の特徴を理解し、自分の資金や目的に合わせて取り組むことが大切だと感じています。
また、物件を所有する数が増えれば、その分、管理する手間や考えるべきことも増えます。
不動産投資は、買って終わりではありません。購入後も、物件の状態や収支を確認しながら運営していく必要があります。
それでも、私にとっては、始める前に想像していたほどハードルが高いものではありませんでした。
まとめ：自分には無理だと思っていても、方法を知れば選択肢は広がる
学生時代に不動産投資に興味を持ったものの、収入がなく、いつかできればいいと思っていた私。
その後、自己破産を経験し、不動産投資は自分には縁のないものだと考えるようになりました。
しかし、古い家を安く購入してリフォームし、賃貸に出すという手法を知ったことで、考え方が変わりました。
知識を学び、生活防衛費とは別に600万円を貯め、実際に物件を探し始めたのです。
現在は夫婦で6軒を所有し、さらに1軒の購入を予定しています。
もちろん、誰にとっても不動産投資が最適な選択肢だとは思いません。資金や知識、リスクへの備えが必要ですし、物件によっては大きな損失につながる可能性もあります。
それでも、以前の私のように「不動産投資はお金持ちがするもの」「自己破産した自分には無理」と思っている方がいたら、まずはどのような方法があるのかを調べてみるのもよいと思います。
自分には無理だと決めつけていたことも、方法を知り、少しずつ準備を進めることで、現実的な選択肢になるかもしれません。
私自身、そうやって諦めていたことに、もう一度挑戦することができました。
※この記事は私自身の経験をもとに書いています。不動産投資には空室、修繕、家賃滞納、価格下落などのリスクがあります。必要な資金や収益性は物件・地域・購入条件によって異なるため、投資を検討する際は個別に調査し、ご自身の判断で行ってください。
コメント