不動産投資と聞くと、物件を購入して家賃収入を得ることをイメージする方が多いのではないでしょうか。
もちろん、それも不動産投資の大きな魅力です。
でも、実際に古い戸建てを購入して運用してみると、物件探しからリフォーム、入居者募集まで、さまざまな工程があります。
私たち夫婦は、主に500万円以下の古い戸建てを探し、リフォームして賃貸に出すという方法で不動産投資をしています。現在、夫婦合わせて7軒の戸建てを所有しています。
物件を探している時間も、リフォームできれいになった家を見る瞬間も、入居者さんが決まったときも、私たちにとっては楽しみのひとつです。
一方で、想定外の修繕費が発生したり、空室や家賃滞納などのリスクがあったりと、大変なこともあります。
今回は、実際に古い戸建てを購入・運用してきた経験から、不動産投資の楽しいところと大変なところについてお話しします。
1. 物件探しは、想像を膨らませるのが楽しい
私たちの不動産投資は、まず物件探しから始まります。
SUUMOやアットホームなどの不動産情報サイトで、500万円以下の物件を探します。
エリアは、自分たちが車で見に行ける範囲に絞っています。購入後に何かあったときも、自分たちで現地へ行きやすい距離にしておきたいからです。
そして、気になる物件の情報をひとつずつ確認していきます。
私たちが主に入居者として想定しているのは、自分たちと同じようなファミリー層です。
そのため、物件を探すときには、次のような点をチェックしています。
- 保育園や小学校、中学校が近くにあるか
- 郊外の住宅地なので、駐車場があるか（めちゃくちゃ重要です）
- スーパーなど、生活に必要な施設が近いか
- 駅までどのくらいの距離があるか
- 築年数や建物の状態はどうか
- 間取りや部屋の広さはどうか
もちろん、すべての条件を満たさなければ購入しない、というわけではありません。
物件の価格や立地、建物の状態などを総合的に見て判断しています。
例えば、リフォームによってLDKを広くできそうな物件や、駐車場に車を2台停められそうな物件を見つけると、かなりポイントが高いです。
「ここをこう変えたら、住みやすくなりそう」
「この間取りなら、ファミリー層に気に入ってもらえるかもしれない」
そんなふうに想像しながら物件情報を見ている時間が、私たち夫婦にとってはとても楽しいのです。
物件情報を見て、周辺環境を調べ、リフォームの可能性を考える。
まだ購入していない段階ですが、すでに不動産投資の面白さを感じる時間でもあります。
実際に内覧するのは、気になった物件だけ
物件情報を見ていると、実際に現地を見てみたいと思うものが出てきます。
私たちの場合、感覚としては10件ほどの物件情報を見て、1件くらい内覧してみたいと思う物件が見つかるイメージです。
気になる物件があれば、不動産会社さんに連絡して内覧を申し込みます。
ただし、写真や掲載情報だけでは、建物の状態を正確に判断できません。
実際に現地へ行ってみると、想像していたよりも状態がよかったり、反対に、思っていた以上に修繕が必要そうだったりすることもあります。
だからこそ、現地で建物を確認することが大切だと感じています。
2. 利回りから逆算して購入価格を考える
物件を購入するかどうか判断するうえで、私たちが重視しているのが利回りです。
まず、周辺の賃貸物件などを参考にして、その物件でどのくらいの家賃が見込めそうかを考えます。
そして、目標とする利回りから、物件購入費用とリフォーム費用を合わせて、どのくらいまで投資できるかを逆算します。
例えば、次のようなケースです。
| 項目 | 金額 |
| 想定家賃 | 月6万円 |
| 想定年間家賃収入 | 72万円 |
| 目標とする表面利回り | 12％ |
| 投資額の上限（購入費用＋リフォーム費用） | 600万円 |
表面利回りは、年間の想定家賃収入を投資額で割って計算します。
今回の例では、年間の想定家賃収入が72万円なので、表面利回り12％を目指す場合、物件購入費用とリフォーム費用の合計を600万円以内に抑える必要があります。
計算式は次のとおりです。
72万円 ÷ 12％＝ 600万円
この600万円を、物件購入費用とリフォーム費用に振り分けて考えます。
例えば、リフォーム費用が300万円かかると見込まれるなら、物件購入費用に充てられるのは300万円です。
つまり、購入費用が300万円以内であれば、今回の想定では目標の表面利回りに届く計算になります。
ただし、これはあくまで簡易的な計算です。仲介手数料や税金、保険料、管理費、修繕費、空室期間などは別途考える必要があります。実際の手残りは、表面利回りだけでは判断できません。
それでも、最初に目標利回りを決めておくことで、物件価格に流されず、投資額の上限を考えやすくなります。
3. リフォーム費用を見積もって、購入価格を交渉する
気になる物件が見つかったら、内覧を申し込みます。
私たちは、できるだけリフォーム会社さんにも同行してもらい、現地でおおまかなリフォーム費用を見積もっていただくようにしています。
古い戸建ては、見た目だけでは判断できない部分もあります。
どこを直す必要があるのか、どこまできれいにできそうなのかによって、必要な費用が変わってくるからです。
例えば、先ほどと同じ例になりますがリフォーム費用が300万円ほどかかりそうだとします。
購入費用とリフォーム費用を合わせて600万円以内にしたいので、物件購入費用は300万円以内に抑えたいところです。
しかし、実際には販売価格が予算を超えていることも少なくありません。
だからといって、すぐに諦めるわけではありません。
不動産会社さんを通じて、売主さんに「この金額であれば購入したい」と購入希望価格を伝え、価格交渉をすることもあります。
売主さんが物件を売却する理由はさまざまです。
例えば、相続した家を使う予定がなく、早めに処分したいと考えている方もいます。
また、長い間売却活動をしていて、価格を下げてでも売りたいと考えている方もいるかもしれません。
もちろん、こちらの希望価格で必ず売ってもらえるわけではありません。
それでも、物件の状態や売主さんの事情などによっては、交渉が成立することがあります。
私たちの感覚では、購入希望価格の交渉が通るのも10件に1件くらいです。
なかなか希望が通らないからこそ、条件が合って購入できたときの喜びは大きいです。
物件を買うことが目的ではなく、購入後にきちんと賃貸経営ができるかどうかが大切だと考えています。
4. リフォーム後の家を見ると、いつもテンションが上がる
無事に物件を購入できたら、次はリフォームです。
リフォーム会社さんと相談しながら、どこをどのように直すのかを決めていきます。
壁紙や床の色を選んだり、トイレやキッチンを交換するかどうかを考えたり。
限られた予算の中で、どうすれば入居者さんに気に入ってもらえる家になるのかを考えます。
もちろん、見た目をきれいにするだけではなく、建物の状態や安全性、使いやすさなども大切です。
そして、リフォームが終わった物件を見に行くと、想像していた以上にきれいになっていることがあります。
そんなときは、いつもテンションが上がります。
購入したときには古さが目立っていた家が、手を加えることで印象が変わり、次に住む方を迎えられる状態になっていく。
この変化を実際に見られることは、古い戸建てを扱う不動産投資の楽しさのひとつだと感じています。
5. 入居者さんが決まったときの喜びは格別
リフォームが終わったら、いよいよ入居者募集です。
物件の間取りや設備、周辺環境などのアピールポイントをまとめた「マイソク」と呼ばれる物件資料を作成し、物件の近くにある賃貸仲介会社さんへ営業に行きます。
そのほかにも、管理会社さんとの契約や火災保険への加入など、入居者さんを迎えるまでにはいろいろな準備があります。
必要な手続きが終わったら、入居者さんが決まるのを待ちます。
私たちの場合、入居が決まるまで大体2～3か月ほどかかります。もちろん、物件や募集条件、市場の状況などによって期間は変わります。
物件を購入するためにまとまったお金を使い、リフォームのためにもお金をかけ、時間をかけて準備してきた物件です。
そのため、管理会社さんから入居が決まったと連絡をいただいたときは、本当にうれしいです。
ただ物件を購入して終わりではなく、入居者さんに住んでいただいて初めて、家賃収入につながっていきます。
物件探しから始まった一連の作業が実を結んだように感じられる、うれしい瞬間です。
6. 不動産投資は楽しいことばかりではない
ここまで楽しいところを中心にお話ししてきましたが、不動産投資には大変なこともあります。
入居者さんが決まれば、日々の対応は管理会社さんに任せられる部分もあります。
しかし、物件を所有している以上、さまざまなリスクがあります。
想定外の修繕費が発生する
実際に私たちも、シロアリや排水溝のつまりなどで、予定していなかった支出が発生しました。
購入前に建物の状態を確認していても、すべての不具合を把握できるとは限りません。
古い戸建てを購入する場合は、購入費用や最初のリフォーム費用だけでなく、購入後の修繕に備えておくことも大切です。
退去後に空室になる
入居者さんが退去すれば、次の入居者さんが決まるまで家賃収入が途切れる可能性があります。
その間にも、物件の維持費などが発生することがあります。
入居者さんが決まるまでの期間は物件ごとに違うため、いつでも満室になると考えて収支を組むのは危険です。
家賃滞納や事故などのリスクもある
家賃滞納や、物件内での事故なども考えておかなければなりません。
こうしたリスクは、どれだけ注意していても完全にはなくせないものです。
不動産投資は、物件を購入したら自動的に家賃が入ってくる、という単純なものではありません。
購入前の調査から、購入後の管理や修繕まで、長く付き合っていく必要があります。
7. リスクを減らしながら、物件数を増やしていく
不動産投資のリスクをゼロにすることはできません。
だからこそ、私たちは、対策できるリスクはなるべく下げることを意識しています。
例えば、火災保険など、物件や補償内容に応じて必要な保険を検討すること。
また、物件の立地や周辺環境、建物の状態などについて、購入前にできるだけ確認すること。
私たちは、ファミリー層を主な入居者として想定しているため、学校やスーパーなどの生活環境、駐車場の有無なども重視しています。
ただし、条件を厳しくすれば購入できる物件が少なくなることもあります。
どこまでリスクを避け、どこまでを許容するか。そのバランスを考えながら物件を選んでいます。
そして、もうひとつ意識しているのが、複数の物件を所有することです。
1軒だけを所有している場合、その物件が空室になれば家賃収入がゼロになる可能性があります。
複数の物件を持つことで、1軒が空室になったときの影響を分散できる場合があります。
もちろん、物件数を増やせば修繕や管理などの負担も増えるため、所有数を増やすだけで安全になるわけではありません。
それでも、リスクを理解し、対策をしながら、私たちは少しずつ物件数を増やしているところです。
まとめ：楽しいからこそ、リスクとも向き合って続けていきたい
古い戸建てを購入して運用する不動産投資には、楽しいこともあれば、大変なこともあります。
物件を探して想像を膨らませること。リフォームできれいになった家を見ること。そして、入居者さんが決まったときの喜び。
こうした過程が、私たち夫婦にとって不動産投資を続ける大きな理由になっています。
一方で、想定外の修繕や空室、家賃滞納など、実際に所有してみて初めて実感するリスクもあります。
不動産投資は、物件を買えば終わりではありません。購入前にしっかり調べ、購入後も管理や修繕に対応しながら、長く運用していく必要があります。
私たちは、これからもリスクをできるだけ抑えながら、少しずつ物件を増やしていきたいと考えています。
これから不動産投資を始めようと思っている方にとって、実際に戸建てを所有している一例として、少しでも参考になればうれしいです。
最後まで読んでいただき、ありがとうございました。
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